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RESTITUCIÓN POR EQUIVALENCIA
21 de enero de 2021
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RESTITUCIÓN POR EQUIVALENCIA

Por Rolando Candanedo N.

El Tercer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial dictó sentencia en un proceso de protección al consumidor y sentó un valioso precedente, el cual detallamos en este escrito para beneficio de los lectores y de los que puedan verse en la misma situación.

Para mejor comprensión de la situación hay que hacer un breve recorrido procesal del proceso. Así se entenderá mejor la decisión tomada en la sentencia.

 

La promotora MM en su condición de proveedor celebró un contrato de promesa de compraventa por una unidad inmobiliaria en el inmueble que la promotora MM estaba construyendo. La promitente compradora Sra. BB en su calidad de consumidor cumplió con todas las condiciones del contrato de promesa de compraventa, valga decir, pagó el abono inicial; acompaño en su momento la carta de promesa de pago de un Banco local y garantía de la hipoteca a celebrase una vez se firmara la escritura de compraventa.

 

La consumidora BB recibe las llaves de la unidad inmobiliaria que corresponde a su contrato de promesa de compraventa, aun sin  que la escritura de compraventa estuviera firmada por todas las partes, incluyendo a los Bancos involucrados (el que tenía la hipoteca de todo el inmueble, por el financiamiento de la construcción) y el que dio la carta de promesa de pago y garantizó la hipoteca.  Si bien la escritura no estaba cerrada, es decir firmada por el Notario, contaba “esta Escritura Pública sin número ni fecha, con las firmas de todos los involucrados en los diferentes documentos y actos”. (palabras del Tribunal)

 

Al recibir las llaves de la unidad inmobiliaria la consumidora BB solicitó la reparación de defectos vistos, por lo que debe entenderse (y así lo hace el Tribunal) que la unidad inmobiliaria no fue recibida a satisfacción. Posteriormente la promotora MM procedió de forma unilateral y sin base en el contrato firmado con la consumidora a rescindir el contrato de promesa de compraventa firmado entre las partes (la rescisión consiste en dejar sin efecto un contrato) ello, según la promotora MM “a que usted no está conforme ni satisfecha con la compra de la unidad inmobiliaria mencionada”. Acto seguido la promotora MM procedió a cambiar la cerradura de la unidad inmobiliaria. Este cambio se dio sin autorización de la promitente compradora “ni documentación alguna—manifiesta la sentencia—que demostrase que la consumidora tenía la intención de no continuar con la compraventa del bien”

 

La promotora MM procedió a vender la unidad inmobiliaria por doscientos sesenta Balboas con veintisiete centésimos  menos al ofrecido a la consumidora BB a una sociedad relacionada y esta a su vez la vende a un tercero, por una suma superior al 50% del valor original.

 

La consumidora presenta una demanda de protección al consumidor ante los tribunales correspondientes y en sus pretensiones solicita que declare la nulidad de ciertas cláusulas del contrato de promesa de compraventa, por abusivas y que se ordene judicialmente el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa.

 

En primera instancia se declaran nulas ciertas cláusulas del contrato, por ser un contrato de adhesión y contener cláusulas abusivas. No se pronuncia el tribunal de primer grado sobre la segunda pretenión de la consumidora BB.

 

Apelada la sentencia el Tribunal de alzada no entra a decidir sobre el carácter de contrato de adhesión y de las cláusualas abusivas, pues ya está establecido en la sentencia de primer grado, además que la demandada la promotora MM no presentó recurso de apelación ni se opuso al presentado por la consumidora BB.

 

El Tribunal de alzada no puede cuestionar los diversos traspasos que se realizaron sobre la misma unidad inmobiliaria y menos el último, pues se trata de una persona no relacionada con la promotora, además no se puede vulnerar el principio de la seguridad jurídica para ese adquirente de buena fe.

 

No hay duda que la situación jurídica que se plantea no es fácil y el juzgador debe “restituir la situación antijurídica provocada por actos propios” de la promotora.  Recuerda el Tribunal de alzada “que las normas de proteción al consumidor tienen un propósito primario, tutelar los derechos de la parte más vulnerable y débil de la relación de consumo frente al peso de contratación de su contraparte”. Agrega el Tribunal colegiado de alzada que “se pretende que las condiciones y claúsulas de los contratos sean equitativas, en cuanto a la prestación y contraprestación de las partes…”

 

A partir de esta conclusiones el Tribunal de apelación entra a indagar por una solución al problema planteado y a buscar la vía para “remediar judicialmente el desatino contractual de la proveedora, al dar por terminado unilateralmente un contrato sin justificación legal alguna y sin contar siquiera con respaldo contractual”.

 

En este punto se presenta lo importante de esta sentencia. Para estos efectos el Magistrado sustanciador cita como doctrina al autor Eugenio Llamas Pombo, quien manifiesta lo siguiente:

 

“Y solo cuando en las obligaciones de dar la entrega no sea posible, o, en las obligaciones de hacer, cuando la imposibilidad afecta tanto al deudor como al propio acreedor o un eventual tercero, impidiendo también la conducta sustitutiva, solo en tales casos, decimos, puede acudirse a la prestación del equivalente pecuniario (a menudo confundido en este punto con la indemnización de daños y perjuicios).

 

Concluye el tribunal que el valor de mercado de la unidad inmobiliaria es la diferencia entre el valor de venta establecido en el contrato de promesa de compraventa y el valor por el cual se traspasa la propiedad al último adquirente, pues ello “reportaría a la consumidora un incremento en el valor de su vivienda; hecho que no se le puede desconocer a la consumidora hubiese sido acogido a su favor”.

 

La conducta de la promotora MM, dice el Tribunal, “resulta antijurídica y que obstaculizaría la realización efectiva del cumplimiento de la obligación de traspasar el bien a  la demandante. Estos hechos solo deberán ser asumidos por quien los propició, pues la cadena de venta del bien fue iniciada indebidamente –por la promotora—lo que deberá afrontar frente a terceros”.

 

Por ello el Tribunal condena a la promotora MM a devolver a la consumidora BB “como equivalente pecuniario o restitución por equivalencia, una suma equivalente a la diferencia entre valor del precio pactado en el contrato de promesa de compraventa y el valor por el cual se realizó el último traspaso de esa unidad inmobiliaria que deberá ser adicionada a la devolución del abono que pagó la demandante, a fin de retrotraer a la situación originaria a la demandante consumidora, previa a la contratación con la demandada…” (Énfasis propio)

 

La jurisprudencia establecida en esta sentencia es de gran valor para todos los que suscriben un contrato de promesa de compraventa de una unidad inmobiliaria y el promotor no cumple con sus obligaciones. Estoy seguro que no es la primera vez que una situación como esta se presenta, pero posiblemente es la primera vez que un consumidor decide hacer valer sus derechos.

 

 

 

 

 

 

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